房屋租賃糾紛如何處理 廣州租賃合同糾紛律師 

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【基本案情】

劉某于2015年3月15日在北京市通州區(qū)以每個(gè)月3500元的價(jià)格租了丁某的一套兩居室，兩個(gè)月后劉某經(jīng)過丁某的同意將房屋轉(zhuǎn)租給了朱某。朱某在居住期間支付了空調(diào)的修理費(fèi)500元。后來丁某在朱某不知情的情況下將房屋賣給了陳某，并辦理了過戶手續(xù)。現(xiàn)在陳某要求朱某搬離房屋。朱某不同意，二人在房中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，使朱某家里液晶電視與冰箱遭到了一定程度的毀損。朱某特意來到本所，請(qǐng)求我所律師依法幫其維權(quán).

【專業(yè)律師分析】

我所律師指出，根據(jù)《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。劉某的轉(zhuǎn)租得到了丁某的同意，所以朱某與劉某之間的租賃關(guān)系是合法有效的。

另外，根據(jù)《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。丁某有義務(wù)告知朱某可以優(yōu)先購買房屋。本案中丁某侵權(quán)了朱某的優(yōu)先購買權(quán)。

再次，根據(jù)《合同法》第二百二十條與二百二十一條的規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。在本案中維修空調(diào)的費(fèi)用最終應(yīng)由丁某承擔(dān)。

最后，陳某雖然取得了房屋的所有權(quán)，根據(jù)買賣不破租賃原則，陳某在租賃合同期間無權(quán)讓朱某搬離房屋。此外，陳某還應(yīng)賠償對(duì)朱某造成的財(cái)產(chǎn)損失。

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