廣州商鋪買賣反租合同糾紛律師;番禺區(qū)商鋪買賣合同勝訴律師
概述:陳律師電話:18620925766;15002029619;微信號:chen21070529 ; QQ:522-542-947。陳律師是廣州市買賣合同糾紛律師,特擅長宅基地房屋買賣無效解除合同糾紛、貨款購銷合同糾紛、建筑工程款、裝修合同違
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- 廣州盈科律所陳律師
陳律師電話:18620925766;15002029619;微信號:chen21070529 ; QQ:522-542-947。陳律師是廣州市買賣合同糾紛律師,特擅長宅基地房屋買賣無效解除合同糾紛、貨款購銷合同糾紛、建筑工程款、裝修合同違約糾紛、物業(yè)管理糾紛、商品房、商鋪?zhàn)赓U買賣合同糾紛,怎么要回首付款和定金?贈(zèng)與合同糾紛、解除合同退押金律師、保險(xiǎn)合同糾紛;服務(wù)合同糾紛;借款、貨款合同、租賃合同糾紛案. 北京市盈科(廣州)律師事務(wù)所地址:廣州市天河區(qū)珠江新城冼村路5號凱華國際中心7、8、9層,地鐵:5號線獵德站、APM線花城大道站,公交18、293、886路至冼村路南站。
可以委托律師代查對方財(cái)產(chǎn),包括:對方賬戶金額、房產(chǎn)信息、車輛信息、公司等,可申請法院查封對方財(cái)產(chǎn)便于后期執(zhí)行;
一、售后包租行為可能被定性為非法集資,導(dǎo)致合同無效的風(fēng)險(xiǎn)
在司法實(shí)踐中,售后包租被法院認(rèn)定為非法集資,通常具有以下特征:
個(gè)人或者房地產(chǎn)開發(fā)商,以虛構(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者以實(shí)際已無法完成的項(xiàng)目為幌子,以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的。此時(shí),由于并不存在真實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者由于開發(fā)商的經(jīng)營狀況惡化而使項(xiàng)目無法完成,進(jìn)而使合同中約定的產(chǎn)權(quán)取得、租賃等合同目的無法實(shí)現(xiàn),那么合同中約定的“高額回報(bào)”就成犯罪手段,因此通常會被認(rèn)定為非法集資行為。
二、租金水平變化導(dǎo)致的購房者違約的風(fēng)險(xiǎn)
由于售后包租模式中,約定的租賃合同期限一般較長,并且對租金的約定明確并且穩(wěn)定,并未隨著市場經(jīng)濟(jì)的變化而變化。但是隨著時(shí)間的延長,商業(yè)地產(chǎn)的租金一般會發(fā)生較大的變動(dòng),如果租金增長過快,那么購房者勢必將要權(quán)衡履約和違約的成本大小,如果違約的損失小于實(shí)際租金收益的話,那么購房者很可能要求解除包租合同,收回房屋而另行尋租。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的購房者數(shù)量較多,一旦出現(xiàn)購房者群體違約現(xiàn)象的話,將對開發(fā)商的資金及經(jīng)營情況造成巨大的影響。
三、售后包租廣告宣傳的法律風(fēng)險(xiǎn)
若銷售廣告的說明和允諾具體確定,對商用房買賣合同的訂立以及房屋銷售價(jià)格的確定有重大影響的話,那么即使廣告的內(nèi)容未載入銷售合同,也會被視為合同的一部分,對雙方當(dāng)事人均具有約束力。
售后包租行為具有一定的融資性質(zhì),因此為了吸引更多的資金注入,開發(fā)商通常會在銷售廣告中承諾較高的投資回報(bào)率、較低的投資風(fēng)險(xiǎn)等。但是如果開發(fā)商對在廣告中承諾的內(nèi)容,例如質(zhì)量、價(jià)格、項(xiàng)目情況等內(nèi)容無法兌現(xiàn),那么該宣傳廣告則有可能被認(rèn)定為虛假廣告,使得開發(fā)商面臨著相應(yīng)的民事、行政甚至刑事處罰。
四、業(yè)主退出機(jī)制存在的風(fēng)險(xiǎn)
在商鋪經(jīng)營不善的情況下,商鋪分割、一盤散沙的局面將導(dǎo)致單個(gè)商鋪在市場上將難以轉(zhuǎn)讓。也就是說,投資者一旦投資完畢,就很難全身而退,其命運(yùn)在很大程度上取決于整個(gè)商場經(jīng)營的好壞。投資者對于經(jīng)營者很難進(jìn)行有力的監(jiān)督和制約,在缺乏規(guī)范運(yùn)作的情況下,投資者很可能陷入進(jìn)退兩難的困境。尤其是專業(yè)市場,所經(jīng)營的種類受到限制,除非整體市場可以盤活,否則更難以轉(zhuǎn)讓退出。
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