廣州商鋪買賣反租合同糾紛律師；番禺區(qū)商鋪買賣合同勝訴律師 

一、售后包租行為可能被定性為非法集資，導致合同無效的風險

在司法實踐中，售后包租被法院認定為非法集資，通常具有以下特征：

個人或者房地產開發(fā)商，以虛構的商業(yè)地產項目或者以實際已無法完成的項目為幌子，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的。此時，由于并不存在真實的商業(yè)地產項目或者由于開發(fā)商的經營狀況惡化而使項目無法完成，進而使合同中約定的產權取得、租賃等合同目的無法實現，那么合同中約定的“高額回報”就成犯罪手段，因此通常會被認定為非法集資行為。

二、租金水平變化導致的購房者違約的風險

由于售后包租模式中，約定的租賃合同期限一般較長，并且對租金的約定明確并且穩(wěn)定，并未隨著市場經濟的變化而變化。但是隨著時間的延長，商業(yè)地產的租金一般會發(fā)生較大的變動，如果租金增長過快，那么購房者勢必將要權衡履約和違約的成本大小，如果違約的損失小于實際租金收益的話，那么購房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行尋租。由于商業(yè)地產項目的購房者數量較多，一旦出現購房者群體違約現象的話，將對開發(fā)商的資金及經營情況造成巨大的影響。

三、售后包租廣告宣傳的法律風險

若銷售廣告的說明和允諾具體確定，對商用房買賣合同的訂立以及房屋銷售價格的確定有重大影響的話，那么即使廣告的內容未載入銷售合同，也會被視為合同的一部分，對雙方當事人均具有約束力。

售后包租行為具有一定的融資性質，因此為了吸引更多的資金注入，開發(fā)商通常會在銷售廣告中承諾較高的投資回報率、較低的投資風險等。但是如果開發(fā)商對在廣告中承諾的內容，例如質量、價格、項目情況等內容無法兌現，那么該宣傳廣告則有可能被認定為虛假廣告，使得開發(fā)商面臨著相應的民事、行政甚至刑事處罰。

四、業(yè)主退出機制存在的風險

在商鋪經營不善的情況下，商鋪分割、一盤散沙的局面將導致單個商鋪在市場上將難以轉讓。也就是說，投資者一旦投資完畢，就很難全身而退，其命運在很大程度上取決于整個商場經營的好壞。投資者對于經營者很難進行有力的監(jiān)督和制約，在缺乏規(guī)范運作的情況下，投資者很可能陷入進退兩難的困境。尤其是專業(yè)市場，所經營的種類受到限制，除非整體市場可以盤活，否則更難以轉讓退出。